因為REITS 把大部分的EARNING都 配出來,所以我們可以EBITDA 當作是配出來的現金
如果 市場的PER 不變....
COVERAGE RATIO= 3.8X … 表示 EBITDA=3.8... 利息負擔=1
… 美國十年國債殖利率.2015/2/2 TO 2015/6/10----- 1.67 % TO 2.478% UP 48%
SO, 利息負擔=FROM 1 TO 1.48, EBITDA=3.8- 0.48 ... DOWN 0.48/3.8= DOWN 12.63%
IF PER , 不變... PRICE DOWN 12.63%.... 這就是為什麼 MSCI US REITS INDEX (^RMZ) DOWN 11.4% (FROM 1189.77 TO 1056.04) 的原因了
BUT 大家要注意..1.長期來說 REITS 只要景氣變好, 利息負擔可以轉嫁. REITS價格就會繼續上升...
2. REITS 有現金配息. 會COVER掉...價差下降
這個圖 FROM REIT.COM AND MORNINGSTAR 告訴我們 , REITS賺得比股票多 ( 艾倫 香港和新加坡REITS , 實際的經驗也是如此)
而且它有BOND 的特性. 可以給你 相當穩定的 AND 定期的殖利率, 比 10 YEARS 美國國債的殖利率 要高 ,照顧你的生活
結論就是....對一個現金流的投資者. 來說REITS是很好的 標的物
在這裡先跟大家預告. 我看到...教授 AND ALLAN 的對話
整個書的架構.即將完成
教授寫的真好 教授..學富五車. 而且生花妙筆
教授..可以將艾倫這些 真金白銀的經驗, 寫的簡單明白
兼具 通俗 AND 學術
我覺得十分的好看